Sisteutkast til reviderte byggeforskrifter

Byggeforskriftsoppryddingskomitéen har nå behandlet alle innspill som har kommet fra styrene, byggekomitéene og enkeltkolonister, og legger fram sisteutkast til reviderte byggeforskrifter.

Det har kommet mange innspill til forskriftene. Mange av forslagene var motstridende, og komiteen har etter beste evne forsøkt å finne de beste formuleringene og løsningene.

I tillegg har SU hatt møte med Plan- og bygningsetaten, som hadde flere pålegg, klargjøringer og innspill som er innarbeidet i de reviderte forskriftene.

Reviderte byggeforskrifter skal legges fram for felles årsmøte. Det vil si at alle avdelingsstyrene fortsatt kan komme med endringsforslag, og disse vil da stemmes over ett for ett på felles årsmøte. Se nedenfor.

Målet med endringene

Gjøre byggeforskriftene enklere å forstå og bruke.

Bevare Solvang kolonihager.

Viktigste endringer sammenlignet med dagens forskrifter

De viktigste endringene sammenlignet med dagens regler:

  • Målemetoden er endret fra «utvendig målt på reisverk» til «utvendig målt på kledning», etter pålegg fra Plan- og bygningsetaten. Dagens formulering om at størrelsen på bygningsdelene skal måles på reisverket er i strid med reguleringsplanen. Plan- og bygningsetaten ba òg om endringer i paragrafen om maksimalstørrelse og boareal.
  • «Tilbygg» har endret navn til «soverom» fordi det har vært mye forvirring rundt forskjellen mellom «tilbyggene» og «tilbygget». Denne bygningsdelen ble godkjent av Oslo kommune som «soverom» på 1950-tallet, og vi foreslår å gå tilbake til det opprinnelige navnet. Det vil fortsatt være valgfritt hva man bruker de ulike bygningsdelene til (de fleste har for eksempel bad i «bod» i dag).
  • Det er lagt til flere anbefalinger og råd for å bevare det arkitektoniske uttrykket på Solvang, blant annet anbefalinger om farger og dimensjoner på hjørnekasser, vindskier m.m.
  • Det er gjort tydeligere at det er lov til å søke om og gi dispensasjon fra byggeforskriftene, og at slike dispensasjoner ikke skal kunne gi grunnlag for klausuler om retting senere.
  • Alle interne Solvangregler som påvirker hyttene er nå samlet i byggeforskriftene (regler om strøm, avløp, jordkabler o.s.v. er nå innarbeidet i byggeforskriftene).
  • Det er lagt til mange tegninger for å gjøre forskriftene lettere å forstå og bruke.

Andre endringer

Det meste av byggeforskriftene er skrevet om og komitéen har fått svært mange innspill underveis. Her er noen av de andre endringene som komitéen foreslår:

Overordnet:

  • Da Solvang 1-4 ble oppført i 1929/1930 kunne kolonistene velge mellom sju ulike hyttetyper. De aller fleste valgte type II, og de gamle byggeskriftene tok bare hensyn til denne.
  • På avdeling 1 er det fem hytter som ble bygget etter det refuserte førsteutkastet til tegninger. Disse hyttene er det nå tatt hensyn til.
  • Byggesaksbehandlingen er gjort tydeligere, med mål om at behandlingen skal bli likere på alle avdelingene.
  • Det er spesifisert hvilke naboer som skal varsles ved byggesaker. Dette var uklart tidligere, og dette har skapt konflikt.
  • Kolonister som har langvarige byggeprosjekter blir pålagt å rapportere om framdrift under veis, for å prøve å forhindre prosjekter som renner ut i sanden midtveis i byggingen. Dersom byggeprosjekter ikke sluttføres er det også innført mulighet for å få håndverkere til å sluttføre prosjektene, i motsetning til i dag hvor eneste mulige reaksjonsmetode er utkasting.
  • Riving av hyttene er tydligere omtalt, og det er stilt strengere krav for å få lov til å rive. Det er klargjort at man må søke til Plan- og bygningsetaten for å bygge nye hytter.

Vedlikehold:

  • Enkelt vedlikehold som å skifte råttent panel foreslås at ikke lenger skal være søknadspliktig.
  • Skjemaet «Melding om vedlikehold» foreslås fjernet fordi komitéen mener at det ikke lenger er spesielt nyttig. Da skjemaet ble innført var det færre ting som var søknadspliktige. I dag er de fleste endringer søknadspliktige, og vi har god dokumentasjon. Ved salg av hyttene gjør man en vurdering av tilstanden til hytta ved salgstidspunktet, det er mindre viktig å vite nøyaktig når hytta ble malt, eller om det ble skiftet litt panel for ti år siden.

Innvendige vegger:

  • Det har kommet flere innspill til §17 om innvendige vegger. Noen foreslår å skjerpe inn paragrafen ved å inkludere dør og vindu i «Originalhyttas yttervegg mot veranda kan ikke fjernes.», mens andre har foreslått å stryke hele punktet. Det er svært varierende praksis mellom avdelingene i dag. Plan- og bygningsetaten har ingen meninger om dette punktet. Komitéen foreslår å videreføre formuleringen fra de gamle forskriftene.

Vinduer m.m.

  • Tidligere vedtak i felles årsmøte om vindskier og sprosser som ved feil ikke er innarbeidet i reglene er nå lagt inn.
  • Det er lagt inn bilder og grundigere forklaring av panel, her har det vært mye konflikt og misforståelser tidligere.
  • Høyden på kjellervinduene er foreslått økt til 60 cm for å tilfredsstille krav som rømningsvei.
  • Størrelsen på vinduene på hemsen i hyttene på avdeling 1-4 foreslås økt 20 cm i bredden for å kunne brukes som rømningsvei.
  • Det foreslås at det er valgfritt om man vil ha gavlvindu eller luke i originalhytta (svært mange hytter har luker i dag, dette har ikke vært lov i de gjeldende forskriftene).
  • Det sammenhengende vindusbåndet i originalhytta og glassverandaen er prioritert over millimetermål på vinduene. Dette vindusbåndet er et av de mest sentrale arkitektoniske grepene i hyttene.
  • Dør i bodene på avdeling 1-4 foreslås å være valgfri.

Annet:

  • Felles bestemmelser for alle avdelinger er samlet ett sted i stedet for å være omtalt flere steder i forskriftene.
  • Reglene for avdeling 5 er harmonisert noe med de andre avdelingene.
  • Det er åpnet for miljøvennlige energikilder som solcellepanel og varmepumper.
  • Det er lagt til bestemmelser om plattinger i skrånende terreng, her har praksis mellom avdelingene variert veldig tidligere.
  • Det er åpnet for pergola til klatreplanter.

Saksbehandling på felles årsmøte

De nye byggeforskriftene skal behandles på felles årsmøte 23. mai.

Det vil være vanlig saksbehandling på årsmøtet. Det vil si at avdelingsstyrene kan komme med forslag til endring av forskriftene, og disse vil bli stemt over ett for ett. Etter at disse avstemningene er over vil det så bli én avstemning der felles årsmøte beslutter om de nye forskriftene (med eventuelle justeringer) skal erstatte dagens forskrifter.

Forslag til nye forskrifter har vært svært grundig behandlet, og det vil derfor trolig ikke være så mange endringsforslag på felles årsmøte.